租賃房屋無法通過消防安全檢查怎么辦?群眾集聚場地在交付使用、運(yùn)營前，施工單位或應(yīng)用企業(yè)理應(yīng)申請辦理消防安全檢查。沒經(jīng)消防安全檢查或是經(jīng)查驗(yàn)不符安全消防規(guī)定的，不可交付使用,開展運(yùn)營。租用房屋沒法根據(jù)消防安全檢查的，承租方能夠合同解除，依據(jù)多方過失，明確損害賠償范疇。

　　一、實(shí)際實(shí)例

　　1.實(shí)例來源于：魏紅兵租房合同糾紛案件再審核查與審判監(jiān)督民事裁定書【(2018)最高法民申3101號】

　　最高法院覺得：

　　有關(guān)此案因基本建設(shè)及室內(nèi)裝修的消防驗(yàn)收辦理手續(xù)無法申請辦理，最后造成合同解除的義務(wù)由誰擔(dān)負(fù)的難題。

　　案涉房屋做為群眾集聚場地，在交付使用前，工程建設(shè)的消防驗(yàn)收和申請辦理消防安全檢查的義務(wù)人應(yīng)是房屋的使用權(quán)人或管理員或合理合法出租方(首承租方張仕安、趙斌)。

　　在案涉裝修房屋前和運(yùn)營前，開展消防設(shè)計辦理備案和申請辦理消防安全檢查的義務(wù)人應(yīng)是房屋的實(shí)際上使用者(次承租方魏紅兵)。

　　所述責(zé)任系法律規(guī)定責(zé)任，是彼此明知的客觀事實(shí)。

　　但此案合同書彼此被告方漠視法律法規(guī)的明文規(guī)定，蓄意違背法律法規(guī)的管理性強(qiáng)制要求為之之，彼此均有過失，均應(yīng)擔(dān)負(fù)相對過錯責(zé)任。

　　因案涉租賃協(xié)議合理，合同書內(nèi)容系彼此真正意思表示，在彼此均未執(zhí)行申請消防驗(yàn)收的法律規(guī)定責(zé)任而再次合同履行狀況下，遭受有關(guān)稽查或管理方法單位的懲罰是必定的，從而導(dǎo)致的資金投入損害或財務(wù)風(fēng)險理應(yīng)由合同書彼此被告方依據(jù)分別的過失尺寸擔(dān)負(fù)相對的義務(wù)。

　　承租方魏紅兵在明知案涉房屋沒經(jīng)消防驗(yàn)收不可以交付使用、運(yùn)營的狀況下，依然開展很多資金分配，目地是以便獲得自身預(yù)估的豐厚收益，對經(jīng)營風(fēng)險的分辨和掌握存有心存僥幸。因而，即便導(dǎo)致極大項(xiàng)目投資損害，也關(guān)鍵是魏紅兵本身過失造成，其應(yīng)承擔(dān)關(guān)鍵損害。

　　出租人張仕安、趙斌也解決自身無法立即申請辦理工程建設(shè)消防驗(yàn)收辦理手續(xù)而造成的租賃協(xié)議執(zhí)行阻礙給魏紅兵項(xiàng)目投資導(dǎo)致的損害分?jǐn)傄徊糠至x務(wù)。

　　2.實(shí)例來源于：明發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計有限責(zé)任公司、顧長明租房合同糾紛案件再審核查與審判監(jiān)督民事裁定書【(2017)最高法民申3310號】

　　最高法院覺得：

　　有關(guān)案涉房屋未開展消防驗(yàn)收的義務(wù)確認(rèn)難題。

　　此案中，《租賃協(xié)議》承諾顧長明租用案涉房屋系為運(yùn)營KTV、會館，歸屬于《中華共和國安全法》要求的大中型的公共場所，依規(guī)理應(yīng)由施工單位向公安部門消防安全組織申請辦理消防驗(yàn)收。

　　明發(fā)企業(yè)做為案涉租房人，承擔(dān)維持租用物合乎承諾主要用途的責(zé)任，但明發(fā)企業(yè)在與顧長明簽訂租賃協(xié)議時，案涉房屋暫未申請辦理消防驗(yàn)收，彼此亦未對于開展承諾。

　　顧長明租賃案涉房屋后，明知案涉房屋沒經(jīng)消防驗(yàn)收即剛開始室內(nèi)裝修，并且于2011年12月新店開張。

　　案涉房屋消防設(shè)計直到2012年7月10號才根據(jù)寶雞市公安機(jī)關(guān)安全局審批。

　　依據(jù)寶雞市公安機(jī)關(guān)安全局出示給一審人民法院的回應(yīng)建議，假如土建工程消防安全沒經(jīng)工程驗(yàn)收，在申請辦理室內(nèi)裝修消防驗(yàn)收時二者務(wù)必一同申請辦理工程驗(yàn)收。

　　充分說明，案涉房屋消防設(shè)計根據(jù)審批后，消防驗(yàn)收并不是顧長明單方面能夠進(jìn)行，明發(fā)企業(yè)做為房屋施工單位，承擔(dān)幫助相互配合顧長明申請辦理土建工程消防驗(yàn)收的責(zé)任。

　　對于，彼此在合同書中也是承諾?！蹲赓U協(xié)議》第十條承諾，明發(fā)企業(yè)應(yīng)出示有關(guān)證明材料，幫助顧長明申請辦理有關(guān)審核辦理手續(xù)。該不平等條約定的審核辦理手續(xù)理當(dāng)包含消防驗(yàn)收辦理手續(xù)。

　　因而，二審裁定確認(rèn)明發(fā)企業(yè)和顧長明對案涉房屋未登記消防驗(yàn)收均有過失，并判定明發(fā)企業(yè)、顧長明分別擔(dān)負(fù)相對義務(wù)，并無不當(dāng)。

　　二、法律法規(guī)

　　《中華共和國消防法》

　　第十三條 國務(wù)院辦公廳房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃主管機(jī)構(gòu)要求理應(yīng)申請辦理消防驗(yàn)收的工程建設(shè)峻工，施工單位理應(yīng)向房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃主管機(jī)構(gòu)申請辦理消防驗(yàn)收。

　　前述要求之外的別的工程建設(shè)，施工單位在工程驗(yàn)收后理應(yīng)報房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃主管機(jī)構(gòu)辦理備案，房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃主管機(jī)構(gòu)理應(yīng)開展抽檢。依規(guī)理應(yīng)開展消防驗(yàn)收的工程建設(shè)，沒經(jīng)消防驗(yàn)收或是消防驗(yàn)收不過關(guān)的，嚴(yán)禁交付使用;別的工程建設(shè)經(jīng)依規(guī)抽檢不過關(guān)的，理應(yīng)停用。

　　第十五條 群眾集聚場地在交付使用、運(yùn)營前，施工單位或是應(yīng)用企業(yè)理應(yīng)向場地所在區(qū)域的市級左右地區(qū)人大常委會消防安全援救組織申請辦理消防安全檢查。

　　消防安全援救組織理應(yīng)自審理申請辦理工作日內(nèi)十個工作日之內(nèi)，依據(jù)消防技術(shù)規(guī)范和管理方法要求，對該場地開展消防安全檢查。沒經(jīng)消防安全檢查或是經(jīng)查驗(yàn)不符安全消防規(guī)定的，不可交付使用、運(yùn)營。

　　第七十三條 此方法以下術(shù)語的含意：

　　(三)群眾集聚場地，就是指酒店、餐館、大型商場、農(nóng)貿(mào)市場、貨物運(yùn)輸?shù)罔F站候車室、客運(yùn)碼頭候船廳、民用機(jī)場航站樓、體育場館、會堂及其公共性私人會所等。三、法律法規(guī)剖析

　　1.未根據(jù)消防檢查的租房合同的法律效力

　　最高法院《有關(guān)案件審理城區(qū)租房合同糾紛案件實(shí)際運(yùn)用法律法規(guī)難題的表述》(法釋[2009]11號)第八條要求：“因以下情況之一，造成租賃房屋沒法應(yīng)用，承租人懇求合同解除的，人民檢察院應(yīng)予以兼容：……(三)租賃房屋具備違背法律法規(guī)、行政規(guī)章有關(guān)房屋應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制要求狀況的。”

　　最高法院民一庭編撰的《最高法院有關(guān)案件審理城區(qū)租房合同糾紛案件法律條文的了解與可用》一書中，覺得所述“違背法律法規(guī)、行政規(guī)章有關(guān)房屋應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制要求狀況”關(guān)鍵就是指《中華共和國建筑法》第61條第2款要求及其《中華共和國消防法》第13條第2款和第15條的要求。

　　因而，未根據(jù)消防檢查的租房合同合理，由于“該類房屋所有權(quán)清晰，法律法規(guī)仍未嚴(yán)禁房屋奉獻(xiàn)者獲得房屋產(chǎn)權(quán)。從使用權(quán)的權(quán)能看，房屋任何人可租該類房屋。違背法律法規(guī)的強(qiáng)制要求，危害房屋的完工，但不危害房屋使用者簽署的租賃合同的效力。再此情況下，按照《合同法》第94條的要求，授予承租人合同書解除權(quán)，以維護(hù)承租人權(quán)益。”

　　必須強(qiáng)調(diào)的是，《江蘇高級法院有關(guān)案件審理房地產(chǎn)業(yè)合同書糾紛案件多個難題的解釋》第54條對沒經(jīng)消防驗(yàn)收達(dá)標(biāo)而簽訂的租房合同的法律效力，區(qū)別二種狀況，分別確定合同效力：

　　(1)歸屬于《消防法》第11條要求的公共場所和獨(dú)特工程建設(shè)的，沒經(jīng)消防驗(yàn)收或是消防驗(yàn)收不過關(guān)的，違背了《消防法》的強(qiáng)制法律法規(guī)，租賃協(xié)議失效。

　　(2)《消防法》第11 條要求之外的商業(yè)房產(chǎn)租賃的，沒經(jīng)消防驗(yàn)收或是消防驗(yàn)收不過關(guān)的，不危害合同的效力，被告方能夠上述認(rèn)為合同違約責(zé)任。

　　2.怎樣明確多方義務(wù)

　　(1)租賃房屋進(jìn)行工程驗(yàn)收辦理備案且未被明確為抽檢另一半的情況

　　消防法第十三條第二款要求，除第一款要求之外的別的工程建設(shè)，施工單位在工程驗(yàn)收后理應(yīng)報房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃主管機(jī)構(gòu)辦理備案，房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃主管機(jī)構(gòu)理應(yīng)開展抽檢。

　　因而，針對歸屬于消防法第十三條第二款要求的租賃房屋，只需開展工程驗(yàn)收辦理備案，如該工程項(xiàng)目未被明確為抽檢另一半，能夠確認(rèn)房屋土建工程一部分已申請辦理并進(jìn)行消防手續(xù)。

　　此類狀況下，承租人將租賃房屋用以運(yùn)營酒店、餐館、大型商場等群眾集聚場地，理應(yīng)在交付使用、運(yùn)營前，申請辦理消防安全檢查，未根據(jù)消防檢查的，應(yīng)由承租人自主擔(dān)負(fù)所有損害。

　　(2)租賃房屋未達(dá)標(biāo)工程驗(yàn)收辦理備案或未申請辦理消防驗(yàn)收的情況

　　這樣的事情下，理應(yīng)區(qū)別承租人是不是知情人及其合同規(guī)定：

　　假如承租人簽署租賃協(xié)議前，明知租賃房屋未達(dá)標(biāo)工程驗(yàn)收辦理備案或消防驗(yàn)收，應(yīng)與出租人相互擔(dān)負(fù)損害。

　　假如承租人在簽署租賃協(xié)議時不知道，或彼此在合同書中承諾出租人進(jìn)行工程驗(yàn)收辦理備案或消防驗(yàn)收的時間范圍、幫助責(zé)任，而出租人無法進(jìn)行的，應(yīng)由出租人擔(dān)負(fù)合同違約責(zé)任。

　　四、總結(jié)

　　對租房合同彼此來講，怎樣才能更強(qiáng)的維護(hù)保養(yǎng)本身利益呢?

　　針對出租人來講，在租賃消防驗(yàn)收未根據(jù)的房屋時，應(yīng)確立告之承租方，而且確立承諾承租方同意擔(dān)負(fù)從而導(dǎo)致的損害。

　　針對承租人而言，租賃房屋特別是在是大中型或獨(dú)特主要用途的房屋，應(yīng)充分考慮消防安全難題，承諾消防安全由出租人承擔(dān)，而且確立相對的合同違約責(zé)任，防止因租賃目地不可以保持而造損害。

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